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北京寫字樓市場供應緊張空置率下降 零售物業租金上漲

2014年4月9日,領先的商業地產服務和公司世邦魏理仕(CBRE)發布《2014年第一季度北京房地產市場回顧與展望》報告。 第一季度,北京寫字樓市場供應緊張,空置率下降。零售物業市場無新增供應,國際品牌推動租金上漲。工業土地價格穩定,工業物業租金增長放緩。
一.寫字樓市場
1.需求穩定,租金平穩運行
2014年第一季度,北京寫字樓市場沒有新項目落成,租金延續上季度輕微上漲走勢,空置率緩慢下降,市場平均空置率較上季下降0.5個百分點到3.4%。租金在市場整體供不應求背景下,是在金融街租金小幅上揚的帶動下微升,季度末北京寫字樓市場平均租金報每月每平方米413.6元,較上季度增長0.2% 。一季度市場吸納量與上季度持平,為3.8萬平方米。
2.新增供應不足,空置率下降
2014年一季度,北京沒有寫字樓項目落成,季內吸納量與上季度持平,為3.8萬平方米,在平穩的市場需求帶動下,寫字樓整體空置率下降,到本季度末,北京寫字樓平均空置率為3.4%,較上季度回落0.5個百分點。供應逐漸減少,需求保持平穩態勢,使得北京寫字樓平均空置率保持在低水平徘徊。
3.續租搬遷仍是租賃交易主流
近來,北京寫字樓市場整體供應不足,需求走勢平穩,可租賃面積有限,客觀造成市場吸納量處在較低水平。租賃交易延續上季度走勢,整體較為清淡,更多的交易為原租戶與業主續租以及搬遷等,本季度大面積租賃交易多發生在有出租面積可供選擇的CBD區域。韓國三星公司在位于CBD新近落成的財富金融租賃了1.8萬平方米面積,成為本季度最大面積的租賃成交;波音公司在位于三里屯的盈科續約,涉及6,000平方米寫字樓面積;寶馬汽車金融則在位于燕莎區域的平安金融承租了4,300平方米面積,中科健財富管理在位于金融街的英藍國際金融承租了3,000平方米寫字樓面積。本季度租賃交易多發生在東部城區。
4. 未來新增供應上升,租金高位運行
未來六個月,預計分別位于CBD和望京的兩個項目將會落成,為市場提供約17萬平方米寫字樓面積。位于CBD的項目為50,000平方米,在預租階段已取得較好的市場反響,一大型國有機構租賃了該項目40%的面積,市場對新項目的消化能力可見一斑。作為中國的經濟和政治,北京寫字樓需求旺盛,除外資需求外,內資大型機構對北京寫字樓的需求增長越來越強。預計短期內有限的新增供應將使得寫字樓市場租金持續在高位運行。
二.零售物業市場
1. 季內無新增供應,整體空置率下降
2014年第一季度,北京零售物業市場無新項目開業。部分前幾個季度新開業的項目以及近期進行較大規模的業態調整的項目的空置率水平繼續下降,而另有項目因為其所處位置以及運營的原因退出了市場競爭。受此影響,北京零售物業整體空置率環比下降0.4個百分點至10.8%,為2012年第一季度以來市場的水平。
2. 市場面積有限及國際品牌擴張推動租金上漲
以“輕”和高檔品牌為代表的國際零售商積極地在京尋求擴張機會,而加之市場上可租賃的商業面積極為有限,推動本季度北京零售物業首層租金同樣本比較環比上漲2.4%至每天每平方米43.2元。
3. 體驗型租戶活躍,品牌需求回暖
網絡購物正在推動零售商業朝著更注重體驗式的方向發展。蘋果的北京第四家零售店于本季度在華貿購物開業,面積超過2,000平方米。而三星繼續在各大購物布點開設手機體驗店。500平方米的博世整體廚房體驗館目前也正在豐聯廣場籌備中。與此同時,和品牌本季度活躍度回暖。卓展購物本季度迎來了Versace、Burberry和Alfred Dunhill等品牌的開業。而Tiffany & Co.、 Tom Ford和Pierre Balmain分別在in88(原樂天銀泰百貨)、銀泰和僑福芳草地開設了新店。
4. 未來空置率緩慢下降,租金水平緩慢上升
預計未來六個月,北京零售物業市場將迎來超過16萬平方米的新增供應。新項目全部位于城市的核心商圈,鑒于核心商圈大部分項目良好的市場表現以及開業初高的出租率,我們預計整體市場空置率將會維持目前下降的趨勢,而租金將在零售商持續擴張的強勁需求的推動下持續上漲。
三.北京工業物業市場
1. 工業土地價格穩定,工業物業租金增長放緩
本季度北京工業土地市場表現平穩。交易量有限,價格微降0.2%至每平方米2,032元。經濟的放緩對商務園市場造成了一定的影響。剔除樣本變動,本季度商務園租金環比微漲0.1%至每月每平方米149.1元。本季度北京物流倉儲設施租金保持了之前溫和增長的勢頭,租金環比增漲0.2%,至每月每平方米37.8元。
2. 汽車制造業表現相對活躍
在交易量有限的背景下,汽車制造業表現相對活躍。為進一步開拓北方市場,幾家汽車制造商及其供應商正積極尋找機會以租賃或買地自建物業等方式入駐北京地區商務園,建立總部、培訓或生產設施。
3.新增供應入市,需求穩定
由于季內沒有新增供應且市場可租賃面積十分有限,季內未見大規模租賃成交。在此背景下,毗鄰北京的廊坊區域繼續承接北京的溢出需求。本季度最大租賃交易為蘇寧云商于普洛斯廊坊物流園租賃46,000平方米倉儲面積。推遲入市的20.9萬平方米新增供應預計于未來六個月內投入市場,目前已簽約過半。