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南昌樓市中考寫字樓表現不俗 投資趨熱

樓市中考寫字樓表現不俗


  3~6月,寫字樓銷售擺脫長時間靜寂,紅谷灘、朝陽新城、東湖區等多個區域寫字樓銷售火爆,與去年同期相比增幅52.47%。與住宅投資的剛需和改善型需求不同,寫字樓投資的目的性更強,要求比投資住宅更高的資金成本和更長的投資周期;寫字樓的租賃、出售也有固定圈層,以單位、企業和投資客為主。因此,盡管與連創新高的住宅成交量相差甚遠,寫字樓的同期增幅仍被看作表現不俗。


  據統計,上半年寫字樓(不含商住公寓)成交408套,主要集中在紅谷灘中心區。其中,以寫字樓銷售為主的濱江一號于3月15日面市,一天之內即創下了5.16億元的銷售紀錄;唐寧街6月29日首推30層毛坯寫字樓,僅一個月的時間也瀕臨售罄。6月同時推出寫字樓的還有保利凱旋國際廣場,據案場工作人員介紹,此次推出的6~11號寫字樓,目前已銷售過半,且投資者多以半層、整層的大面積方式購買,寫字樓銷售頗為搶手。


  寫字樓投資趨于常態化


  寫字樓的熱銷,體現出寫字樓投資的常態化。此前,來自銀行、基金、股票、機構等地產關聯產業的消息顯示,在住宅調控和市場通脹雙重壓力下,越來越多的資金從股市流向商業地產。如今細看寫字樓的熱銷,3個月內同一區域就有多個樓盤面臨售罄,寫字樓可以說逐漸掌握了投資商業地產的話語權。


  一方面,南昌寫字樓熱銷并非偶然。受持續增長的服務業、制造業、網絡業、零售業等租賃需求帶動,無論是2010年綠地元創國際以17000元/平方米的均價創下4億元銷售紀錄,還是時間廣場、博能佰瑞琪的熱賣;抑或濱江一號、唐寧街和保利凱旋國際廣場的走俏,市場始終呈現出對寫字樓產品的持續性投資需求。


  這種需求還表現在不斷涌入市場的寫字樓產品。今年南昌寫字樓供應量巨大,有14個樓盤在售或待售寫字樓;除在售的唐寧街、保利凱旋國際廣場、新地中心、綠地新都會外,紅谷灘萬達廣場、央央春天、力高濱江國際天郡和泰豪科技廣場等新一波寫字樓產品也或將于下半年登場。


  另一方面,南昌寫字樓歷經華財大廈、江信國際大廈、太平洋商務大廈、財富廣場、恒茂國際華城和中航國際廣場6代變革,品質、形象、配套功能及租金水平都大幅提升。相比住宅投資收益更高;與同為長期投資的股票、基金相比,則更為穩妥。


  據記者了解,市中心老城區寫字樓的租金水平多在25~60元/平方米/月之間,相差較大;新的高端寫字樓租金水平基本在50元/平方米/月以上,同區域租金水平相當。新的高端寫字樓間差距較大的是物業費,同一區域某寫字樓的物業費高達9元/平方米/月;而另一寫字樓物業費只有3元/平方米/月。


  此外,隨著寫字樓的換代升級,城市商務中心也由老城區逐漸轉向新城區,由以八一廣場為中心的市中心板塊和以站前西路沿線周邊的老福山板塊向以新遷市政府為中心的紅谷灘板塊和以高新科技開發區為產業基地的青山湖、京東板塊。在此背景下,紅谷灘、朝陽新城、高新區等新興板塊寫字樓的熱賣也從側面說明了投資客在選擇投資寫字樓時,更為理性和長遠的考慮到寫字樓區位、價格與城市商務格局發展的密切關系。投資客對于寫字樓投資不僅常態,而且專業。


  住宅價也能買寫字樓?


  值得一提的是,南昌寫字樓尚處在價值低洼處的價格,也給中小投資者提供了合適的投資機會。


  目前南昌寫字樓價格基本與同區域商鋪相當,或略高于商鋪價格。定價取決于寫字樓所在區域商業、企業密集程度,及寫字樓自身品質。如交通便捷、商務集中的紅谷灘新區,寫字樓價格達到16000元/平方米以上,是全市寫字樓價格的區域;贛江之星等老城區寫字樓由于城市商務中心的轉移價格較低,甚至不敵同區域高端住宅的價格;而一些面臨收官的寫字樓,價格也相對較低,如同樣位于紅谷灘區域的時間廣場,僅剩5套房源,折后價格約9000元/平方米。


  寫字樓物業靈活的戶型也十分適合中小投資者長線投資。記者踩盤過程中發現,盡管南昌低于萬元的寫字樓較少;但相對大面積租售來說,較多萬元以上的樓盤推出了較小面積、靈活組合的寫字樓產品。


  據悉,目前熱賣的唐寧街寫字樓單間面積130平方米起、新地中心150平方米起,面積與改善型住宅相當;保利凱旋國際廣場8號寫字樓采用組合銷售,最小40平方米起,贛江之星寫字樓單間面積50平方米起,折算下來價格也與同區域住宅持平。