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南昌高端市場 激流勇進

去年下半年,南昌樓市剛需市場開始迅速回暖,而與此同時,高端住宅市場則刮起了“寒風”。除了濱江一號、中央香榭、世茂天城等個別項目反響略好,多數項目銷售滯后。


??隨著大市場環境的轉好,以及調控政策的持續穩定,2013年上半年高端市場出現轉暖跡象。盡管房地產商們仍然普遍表示“高端難賣”,但激流勇進之下仍有勁旅表現。


??■記者張甜甜/文


??高端市場轉暖


??200萬以內的洋房最好賣


??剛需市場的**熱度,似乎終于蔓延到高端市場。來自尚美佳機構的分析報告顯示,2013年上半年南昌豪宅成交量為33.71萬㎡,2012年全年成交量為28.51萬㎡。中原地產的數據報告則顯示,作為高端市場的典型代表,別墅產品上半年銷售了6.43萬㎡,同比增長84.77%。


??業內人士表示,在大市場環境轉好的影響下,改善性需求開始慢慢釋放。而作為入門級高端產品的洋房則成為最熱銷的產品?!跋鄬碚f,洋房的價格和居住舒適度都容易讓人接受,在高端市場中,洋房無疑是銷售最好的一種?!蓖碌禺a分析師姜道林表示,目前市場在售的洋房集中在110—160㎡,總價普遍控制在250萬以內。就在近期,奧克斯·盛世華庭推出的96套洋房,在一個小時之內被搶購一空。相比較,別墅、大平層較長的銷售周期,洋房的銷售速度幾乎趕上剛需產品。


??據了解目前南昌市場上,別墅類產品面積多集中在190—260㎡,總價普遍在300萬—500萬之間,大平層產品面積則集中在160—510㎡之間,總價在250萬—600萬之間,部分產品超過千萬?!澳壳笆袌錾?,超過200萬的產品就不容易賣?!比A宸集團營銷總監鄧華認為,限購政策攔截了一批有購買力的客戶,同時限貸政策對部分改善性客戶的影響也很大。一方面,部分改善性客群在高總價面前無奈轉向洋房產品,另一方面,仍有部分別墅、大平層項目激流勇進,表現搶眼。


??勁旅表現突出普遍反應難賣


??“今年公司別墅銷售任務較大,但市場競爭激烈?!蹦撤科筘撠熑吮硎?,公司將旗下別墅產品按照資源類型整合,捆綁式宣傳,并加大了**力度。據了解,其位于高新的某別墅樓盤降價幅度達到2500元/㎡,并取得了不俗的業績,“上半年的銷售超過了去年整年的銷量”。其負責人表示銷售業績超出預期,他們打算近期收回降價**。


??而上個月,聯發·君悅湖開盤售出30余套別墅的行業新聞,也引來熱議。但業內人士表示,盡管從成交數據來看,高端市場出現轉暖跡象,但受宏觀政策影響,房地產商仍然普遍反映高端難賣。


??“目前三房以內的剛需產品最為暢銷,180㎡以上的大戶型則滯銷明顯?!蹦硺I內人士表示。以城東某樓盤為例,上半年其高層剛需產品銷售超過 700套,而別墅產品銷售僅為90余套,據記者了解,這一銷售成績在當前別墅市場中可謂佳績。剛需市場勢頭猛勁,讓不少房企將主要精力放在剛需產品銷售上,何在剛需當道的市場中挖掘高端客戶,已經成為營銷人員的頭號難題。除了受宏觀政策的影響,同質化競爭嚴重也成為高端市場難以回避的“尷尬”?!盁o論是山水自然資源,還是繁華地段資源,高端市場的競爭已經不能停留在簡單粗暴地資源牌策略上了?!编嚾A認為,資源同質化讓產品難具競爭優勢。


??市場激流之下“軟硬兼施”賣房


??最近,偉夢·東方院售出了兩套總價達到千萬的別墅產品,“其中一位客戶是藝術家,我們中式和院的建筑設計非常符合他的心意?!逼渲脴I顧問表示,客戶看了不少樓盤,獨特的設計讓他們的產品在市場上脫穎而出。


??“環境、規劃、性價比都是高端客戶十分關注的方面?!甭摪l·君悅湖營銷總監毛磊表示,客戶挑剔的眼光,讓房地產商更加注重產品設計,“不僅僅停留在資源宣傳上,產品研發的重要性越發突出?!?/p>


??除了苦練內功,如何挖掘潛在客戶也是必修課?!俺?00%的贈送面積、全開挖式地下室設計吸引了很多客戶外,我們也因地制宜挖掘更多客戶?!泵诒硎?,由于高新板塊布局了相當一批寫字樓項目及企業總部,因此他們在別墅的辦公、會所功能上,加大宣傳。


??除了產品硬件的打造,部分項目還增加定制服務來籠絡客群?!袄峡蛻魩驴蛻?,往往是高端產品最有效的營銷方式,從目前反饋來看,在服務、活動等軟件方面的提升,會增加口碑?!编嚾A表示。