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市場"望住宅止渴"南昌市區酒店式公寓迎來春天

南昌公寓產品將引來一波推盤高潮。據搜狐焦點網統計,綠地(論壇)未來城、仕中心 (論壇)、保利半山國際 (論壇) 、洪客隆英倫聯邦 (論壇)、東亞朝陽SOHO (論壇) 、城泰凡爾賽宮 (論壇)等樓盤將于近期推出公寓產品。世紀歐美中心和東亞朝陽SOHO3月已經推出部分公寓產品試水市場,都取得了不錯的市場反響。

自2012年年中樓市持續回暖以來,在剛需持續堅挺的基礎上,市場信心回升,南昌樓市的投資屬性被激發。在住宅面對限購等多重調控壓力下,投資者紛紛把目光對準了公寓產品,市場迎來了一波投資旺季。編者梳理南昌各大板塊的公寓產品發現,市場上公寓產權混亂、充斥營銷噱頭等現象均需購房者仔細甄別,選擇合適的產品。

限購令下傳統置業觀念被改變 公寓產品熱銷

南昌房地產市場經過多年的發展,一直以來是以剛需產品為主流。人們傳統的置業觀念也是傾向于自住型需求的普通住宅。早期進入樓市投資的購房者得到了大量市場紅利,購買普通住宅也可以獲得巨大的財富增值。但隨著2011年南昌市區實行住宅限購和房地產市場趨于穩定,住宅的投機投資方面被壓縮,迫使購房者退出住宅市場,轉向其他的投資渠道。而公寓產品憑借其低總價,自住投資的雙重屬性獲得了購房者的青睞。

時下,“買房出租、以房養房”已經成為許多人的投資理念。在火熱的房地產市場,相對于獨院獨戶的別墅,公寓項目更為經濟實用,加之低于寫字樓和商鋪的銷售價格、優越的地理位置等優勢,使其贏得了中高端商務人群、時尚年輕群體以及多數投資者的青睞,并逐漸成為市場新主體。據了解,南昌市公寓供應目前主要集中在市區及紅谷灘,未來1-2年南昌市公寓產品供應約50萬㎡,各大片區陸續均有產品推出,供需兩旺也使得業內普遍看好公寓市場前景。

近年來,公寓產品也在不斷創新和成熟。眾多一線房企進駐提高了南昌房地產市場的發展水平,也帶來了更加專業的設計和房產理念。純酒店式公寓、新型LOFT公寓、商務型公寓的出現,不斷細化了公寓產品的定位,為吸收更多的客戶群體提供了條件。公寓生活改變了人們傳統的置業觀念,不同的產品、不同的居住人群、不同的配套豐富了公寓的內涵,更加精致和創新的產品設計,促進了公寓產品的熱銷。

公寓產權混亂 看清土地性質勿被營銷噱頭欺騙

目前南昌市場上的部分樓盤的公寓產品打出“70年產權”作為產品賣點,一般的樓盤的公寓產品又是40年產權。

事實上,公寓產權性質取決于土地性質。房屋所有權沒有期限限制,這個產權指的都是土地使用權,70年產權指的土地使用權是70年,40年產權指的是土地使用權是40年。目前市面上的70年產權的公寓一般是在住宅用地上開發商把住宅進行包裝,提供更多的服務,方便銷售。這種類型的公寓實質是住宅,擁有70年產權,民用水電費、物業費,屬于限購范圍之內。而40年產權的公寓是在商業用地上建設,一般地處城市核心地段及商務中心區,擁有40年產權,商用水電費、物業費,不屬于限購范圍之內。

住宅性質的公寓又叫類住宅,與普通洋房產品主要區別在于面積大小和設計風格。這類公寓面積一般比較小,總體價格普遍不高。而且由于為住宅性質,物管費、水電費都與普通住宅無異,持有成本比較低??傮w而言這類的公寓適合手頭預算不太寬裕的投資型買家或者是首次置業人士。

商業性質的公寓產品又叫類商業,主要為投資型買家設計。由于是商用物業,商業貸款首期投入比較大,此外商用水、商用電、酒店式物業管理等的持有費用比較高。不過這類型物業的投資回報率比較高,適合閑置資金比較多的投資型購房者。

所以,購房者在甄別公寓類型時,要明確項目的土地性質,不要被開發商所打出的產權噱頭所欺騙,選擇適合自己的產品。

酒店式公寓興起 業內:建議選擇上升板塊投資

酒店式公寓,意為“酒店式的服務,公寓式的管理”。南昌目前在售酒店式公寓項目供應量較小,分布較均勻,大多數以精裝修面世,面積區間集中在30—60㎡之間。隨著南昌城市發展的不斷加快,南昌樓盤產品也逐漸多樣化,如今酒店式公寓產品成為南昌不少購房者的需求產品。

南昌酒店式公寓由于市場的需求也在不斷的增多,逐步與國內一線城市接軌,產品質量、風格、供應量等不斷提高。

目前市面上的酒店式公寓產品遍布南昌各個區域,例如中心城區的恒茂夢時代廣場,朝陽洲的東亞朝陽SOHO,青云譜區的世紀歐美中心等等。在不同的區域和地段,酒店式公寓的價格有著較大的差距。恒茂夢時代廣場2#樓精裝公寓,單間面積46-89㎡,均價17000元/㎡;世紀歐美中心面積45-49㎡,均價11000元/㎡;東亞朝陽SOHO均價9500元/㎡。地段決定了價格,這并不意味著價格低,投資潛力就小,不同區域的酒店式公寓總有它吸引客戶的競爭力。

世紀歐美中心營銷總監杜鵑表示,建議投資商業地產公寓寫字樓產品的群體在購買物業時,要購買處于上升板塊的商業地產,而不僅僅局限于中心板塊或是已經成熟的板塊。投資一個成長性板塊的商業地產,雖然存在在短時間內租金回報不如市中心的增長幅度,但是物業的整體總價在未來會有一個更大的上升空間,從而彌補前期租金的不足。